申某某与王某某、张某某房屋买卖合同纠纷案
承办律师:郭叔平律师
案情:
       2019年1月14日,经邯郸市千城禧房地产经纪公司居间介绍,申某某(本案原告)与王某某、张某某(系夫妻关系,本案被告)双方签订了《邯郸市存量房买卖居间合同》,合同约定:原告购买被告所有的位于邯郸市邯山区罗城头8号院3-1-x房产一套,房价为529000元,被告应在收到全款后7日内腾空该房屋,并于同日将房屋钥匙交予原告,被告应将交易房产的全部户口迁出。本合同签署后除不可抗力外,双方应按本合同约定条款执行,不按本合同执行的视为违约,违约方需向守约方支付房产交易价款的20%违约金。
       2019年2月18日,原告将全部房款529000元支付给被告,被告为原告办理了不动产变更登记手续,但被告未将交易房产内的所有户口迁出,导致原告及子女无法落户,严重影响了原告的生活和学习,原告为此多次催出被告履行相关义务,但被告联系后未履行迁户责任,后原告申某某以被告王某某、张某某违约为由,向邯郸市邯山区人民法院起诉。
裁判结果:
       2020年1月6日,本案经公开审理,原告、原告委托代理人到庭,二被告未出庭。本案经原告举证,和法庭对证据的认定,2020年1月10日,邯郸市邯山区人民法院依法作出(2019)冀0402民初2400号民事判决,判决:
       1、王某某、张某某应在判决生效后15日内将户口迁出;
       2、王某某、张某某构成违约行为,应按合同约定向申某某支付违约金40000元。
       案件受理费由二被告负担。本案现以生效且开始执行。
律师点评:
       一、王某某、张某某是否构成违约?
       王某某、张某某是否构成违约,需要认识房屋买卖合同买卖双方应履行的义务范围。
       在本案中,王某某、张某某虽然履行了房产所有权变更程序,且将涉案房屋交付给原告。但并未将房屋内的户口迁出,导致申某某无法落户。因此,迁出户口应为履行房屋买卖合同的当然义务,特别是城市房屋买卖,卖方出售房屋后迁出户口,已经成为买方购买房屋的主要意向。
       二、王某某、张某某应否承担按照合同约定,向申某某支付购房价款20%违约金?
     《合同法》规定了“损害赔偿违约金”和“迟延履行违约金”。按照合同法规定,违约金绝大部分属于“损害赔偿违约金”。因此,违约方是否向守约方支付违约金及支付违约金金额的大小,应当考虑守约方是否有经济损失,因此,买方如要求卖方承担违约责任,需举证证明“自己的经济损失数额”,以证明要求对方支付违约金的合理性。就本案而言,律师违约金的主张,之所以达到了自己的诉求,就是巧妙地规避了法律关于违约金的规定,实现了自己的诉求。